Az ingatlanpiacon mindig a fejlesztők, a befektetők és a végfelhasználók álltak a középpontban, azonban az elmúlt évek turbulens gazdasági-társadalmi folyamatai – legyen az pandémia vagy válság – az árnyékból a fénybe helyezték az ingatlanüzemeltetési szektor szereplőit. Az energiahatékonyság, a költségoptimalizálás, a felhasználói élmény mind-mind a létesítménygazdálkodási piac kulcstényezői lettek, nem beszélve a digitális megoldások terjedéséről.

A létesítménygazdálkodási piac előtérbe kerülése Magyarországon is jól megfigyelhető folyamat az ingatlanszektorban. Az FM (facility management)-szektor evolúcióját tekintve jó példa a hazai szakipari vállalatokat összefogó Létesítménygazdálkodási és Épületüzemeltetési Szolgáltatók Országos Szövetségének (LEO) fejlődése és térnyerése az elmúlt évtizedben.

A szövetséget 2013-ban alapította meg az FM-szektor néhány meghatározó szereplője azzal a céllal, hogy segítsék a szektor egységes kommunikációját, valamint szakmai sztenderdeket és átláthatóságot teremtsenek a létesítménygazdálkodási piacon, ezzel magasabb szintre emeljék a teljes iparág működését. A kezdetben 11 vállalatból álló szervezet tagsága 10 év alatt megötszöröződött, és ma már az ágazat közvetve 50 ezer alkalmazottját tömöríti, akik országszerte összesen több millió m² alapterületű, több ezer létesítmény üzemeltetését látják el.

Itt érdemes kiemelni a szakmai sztenderdek felállítását, hiszen a minőségi kritériumok megfogalmazása után lehet értékelni az FM-tevékenységet, növelni a hatékonyságot, mérhetővé tenni a teljesítményt. A szervezet többek között naprakész innovációk bemutatásával és benchmarking adatokkal határozza meg a szektor kereteit, emellett szakmai partnerként az ingatlanpiac összes szereplőjével párbeszédet folytat, sőt, a kormányzat felé is ajánlásokat tud megfogalmazni.

A LEO egyik fontos terméke az LVHI, azaz a Létesítménygazdálkodási Vezetői Hangulatindex, amelyben negyedévente a tagszervezetek piaci várakozásait és tapasztalatait összegzik. Most említsük is meg a tavalyi negyedik negyedéves hangulatindex értékét (53,24 pont), amely erős növekedést vetít előre, persze elsősorban a szektorra jellemző szezonalitásból fakadóan. Az elmúlt öt év értékeihez képest is jelentős ez az eredmény, ennél magasabb legutoljára 2018-ban volt ez az adat (55,39).

A 2023 utolsó negyedévére várt erős fellendülés mögött a befejezésre kerülő beruházások és az év végére jellemző nagyvállalati kiköltekezés áll. Az orosz-ukrán konfliktus energiaárra gyakorolt hatása enyhült ugyan, de a közel-keleti háború akár újabb turbulens hatásokat generálhat mind az energia-, mind az anyag- és alkatrészellátás területén. A munkaerőhiány továbbra is érezteti hatását, de az infláció erősen mérséklődik, miközben az építőipar teljesítménye szintén jelentősen visszaesett.

Milyen trendek hódítanak?

Az energiahatékonysági és fenntarthatósági szempontok 2024-ben továbbra is a létesítménygazdálkodási piac legmeghatározóbb trendjei lesznek. Emellett a digitalizáció penetrációja megállíthatatlan a folyamatosan érkező innovatív technológiáknak köszönhetően. Egyre inkább terjed a valós idejű energiafigyelési rendszerek kiépítése, a megújuló energiaforrások integrálása és a folyamatos fenntarthatósági adatelemzés, vagyis egyre több információ keletkezik az épületfelügyeleti rendszerekben, amelyek egyre szofisztikáltabb beavatkozási és optimalizálási lehetőségeket kínálnak az üzemeltetők számára.

Ezen belül az energiafelhasználás hatékonysága már többszereplős folyamat eredménye lehet, hiszen a tulajdonosoknak és az üzemeltetőknek be kell vonniuk a bérlőket is. Vagyis folyamatos edukációra van szükség, hogy a megszokott viselkedésmintákat átalakítva környezettudatosabb szemlélet mentén működjenek a kereskedelmi ingatlanok, illetve a bennük dolgozó bérlők munkafolyamatai is illeszkedjenek a célokhoz.

Emellett természetesen az ESG-szempontok is elérték a létesítménygazdálkodási piacot, hiszen mind az épülettulajdonosok, mind a befektetők, mind a bérlők egyre inkább követik a fenntartható működési elvek mögött álló jogszabályokat. Sőt, tavaly például a NEO Property Services Zrt. a piac meghatározó szereplőjeként már közzé is tette első ESG jelentését. A környezettudatos mindennapokat és működési módszereket pedig még szélesebb körben értékelik a globális épületminősítési módszerek, mint például a LEED és a BREEAM, vagyis már a létesítménygazdálkodók számára is meghatározó az ingatlanok zöld minősítése.

Összességében az ingatlanüzemeltetés világa egyre inkább a szolgáltatás- és élményalapú folyamatok felé halad. Vagyis már nem csak kékruhás karbantartókra kell gondolnunk, hanem olyan komplex folyamatok irányítására, amelyek egyrészt hozzáadott értéket és szaktudást igényelnek a létesítménygazdálkodóktól, másrészt minőségi kommunikációs képességekkel folyamatos párbeszédet kell folytatniuk a bérlőkkel is.

Emellett az ún. zöld bérleti szerződésekkel párhuzamosan az üzemeltetők adatokkal alátámasztva megmutatják a bérlőknek, hogy mi is az a megújuló energia, milyen technológiák állnak már rendelkezésre, hogyan lehet hatékonyan és takarékosan működtetni egy épületet vagy egy adott irodát, helyiséget. A szellőztetési, hűtési, fűtési rendszerek optimális működtetése akár munkaidőben, akár holtidőben tudatosodhat a bérlőkben, így ők az élet más területein is fenntarthatóbb módon viselkedhetnek, és akár társadalmi méretekben is részt vehetnek a globális felmelegedés elleni küzdelemben.

A digitális forradalom már ide is elért

Érdemes külön is kiemelni a digitalizáció nyújtotta új eszközöket, hiszen ezek látványos módon alakítják át az FM-piac szereplőinek munkáját. A fenntarthatóság mellett, illetve azzal együtt a technológiai vívmányok gyakorlatba ültetése is az FM-szektor fontos új feladatai közé került. Az épületfelügyeleti rendszerek egyre szofisztikáltabb technológiákat alkalmaznak, az új szoftvermegoldások a hibák behatárolásában és a karbantartásokban is növekvő szerepet játszanak, de a BIM-ről se feledkezzünk meg, amely ezen a szakterületen is nagyszerűen hasznosítható.

Az IoT-technológiák, a mesterséges intelligencia-vezérelt és felhőalapú megoldások, a robotok és az automatizálási technikák bővülése arra ösztönzik a létesítménygazdálkodókat, hogy a hagyományos karbantartási módszerek mellett az algoritmusok alkalmazásával már előre meghatározhassák az egyes működési funkciókat. Számos előnyt említhetünk e tekintetben, hiszen csökkenhetnek a javítási költségek, miközben az üzemeltetők növelhetik az épületek teljesítményét és a felhasználói élményt is.

Az épületfelügyeleti szoftvereket is folyamatosan fejlesztik a nagy globális vállalatok, az épülethasználat és a károsanyag-kibocsátás mértéke egyre pontosabban elemezhető lesz, így átfogó intézkedéseket lehet megalapozni a költségek csökkentése, az energiahatékonyság javítása, az időmegtakarítás és a magasabb kényelmi szint elérése érdekében. Az épületüzemeltetési információk központosítása felhőalapú szolgáltatásként segít abban, hogy a létesítménygazdálkodók valós időben nyomon követhessék az épületadatok és a közműszolgáltatások igénybevételének alakulását. Végső soron az egyre cizelláltabb technológiák az épület dekarbonizációja felé vezető úton fontos támaszt nyújthatnak.

Biometrikus megoldások és takarító robotok

Érdemes megemlíteni néhány technológiát, amelyek már egyre több épületben működnek. Így többek között a pandémia alatt az érintésmentes megoldások kerültek előtérbe, amelyek egyre meghatározóbb jelentőséggel bírnak az irodaházakban és a plázákban. Az elmúlt néhány évben olyan csúcstechnológiás módszereket fejlesztettek, amelyek felértékelték a biometrikus adatokat, vagyis az ún. virtuális kulcsok megjelentek az épített környezetben is.

A biometria egy sokrétű technológia, amely fiziológiai és viselkedési jellemzőket használ az egyén személyazonosságának ellenőrzésére, és ez a hitelesítés a szoftverrel együtt szó szerint ajtókat nyithat meg. Ahogy a biometrikus adatok folyamatosan fejlődnek, a hozzáférés-szabályozás új megoldásai kiválthatják a hagyományos kulcsokat és akár a plasztikkártyákat is. Az új opcióknak a pandémia adott egy nagy lökést, de azóta is töretlenül terjednek az új módszerek. Az ingatlantulajdonosok is támogatják, hogy az emberek zökkenőmentesen, minél gyorsabban lépjenek a házak egyes területeire a biztonságot szem előtt tartva, így a biometria a kereskedelmiingatlan-szektorban is egyre meghatározóbb digitális termék lesz.

Szintén fontos vívmány a takarító robotok folyamatos fejlődése a mesterséges intelligencia segítségével. Az ipari takarító robotok újabb generációi egyre megbízhatóbb munkát végeznek, amelynek jellemzője a 80%-os vízmegtakarítás, az édesvíz-védelem és az ökolábnyom csökkentése az épületekben. Sőt, némelyik robot a hasznos akkumulátorfeltöltés mellett óránként már több ezer m²-nyi felületet képes megtisztítani. Ha kell, önállóan visszamegy a dokkolóhoz, miközben leengedi a szennyvizet, feltölti magát árammal és tiszta vízzel.

Külföldön már számos helyen ezek a robotok végzik a takarítást: hipermarketekben, üzletekben, repülőtereken, autógyárban, vasútállomáson, stadionokban, raktárakban és még hosszasan sorolhatnánk a felhasználási területeket. Várhatóan hazánkban is egyre nagyobb szerephez jutnak, amelyek szintén az FM-piac állandó fejlődését támogatják.

Fotó: Getty Images. A cikk megjelent az Ingatlan Évkönyv 2023/2024 kiadványban – Kiadó: Az Év Irodája Kft., ingatlan.com csoport